Een van de meest gestelde vragen van starters: hoeveel spaargeld heb ik eigenlijk nodig? Het verwarrende is dat twee dingen allebei waar zijn. Ja, je kunt in Nederland tot 100% van de woningwaarde lenen — eigen inbreng is niet verplicht. En nee, kopen zonder eigen geld is praktisch onmogelijk. De verklaring zit in twee kostenposten die je hypotheek níét dekt: de kosten koper, en alles wat je boven de taxatiewaarde biedt. We lopen de volledige rekensom voor 2026 door.
Deel 1: de kosten koper — altijd uit eigen zak
Je hypotheek dekt maximaal de waarde van de woning zelf. De eenmalige kosten rondom de aankoop komen daar bovenop, en die betaal je uit spaargeld. Bij een woning van €400.000:
• Overdrachtsbelasting: €0 met de startersvrijstelling (jonger dan 35, koopsom ≤ €555.000) — anders €8.000 (2%)
• Hypotheekadvies: ongeveer €2.500
• Notaris: ongeveer €1.500
• Taxatie plus bouwkundige keuring: ongeveer €1.100
• Bankgarantie: ongeveer €400
Totaal: ruwweg €5.500 mét vrijstelling, €13.500 zonder. Reken het na voor jouw eigen koopsom met de kosten koper calculator — elk bedrag is aanpasbaar.
Deel 2: overbieden — de verborgen eigen-geld-post
Dit is het deel dat veel starters te laat ontdekken. De bank financiert maximaal de taxatiewaarde van de woning, niet jouw bod. Bied je €430.000 op een woning die de taxateur op €410.000 waardeert? Dan leent de bank tegen €410.000 en komt het verschil van €20.000 uit je spaargeld — bovenop de kosten koper.
In populaire steden is dit eerder regel dan uitzondering: in Amsterdam wordt gemiddeld zo'n 7,5% overboden, in Utrecht 7%. Onze biedhulp toont het lokale biedbereik voor jouw wijk en rekent per bod uit hoeveel eigen geld het precies vraagt. Voor het complete beeld: lees onze analyse van overbieden per stad en wijk in 2026.
Deel 3: de waarborgsom — tijdelijk, maar je moet 'm kunnen voorschieten
Na het tekenen van de koopovereenkomst vraagt de verkoper doorgaans zekerheid van 10% van de koopsom: €40.000 bij een woning van €400.000. Je hebt twee opties:
• Een bankgarantie: de bank staat garant; kost ongeveer 1% van de waarborgsom (≈ €400). Dit doen de meeste kopers.
• Zelf de waarborgsom van 10% storten op de derdenrekening van de notaris. Die wordt bij de overdracht verrekend met de koopsom, maar je moet het bedrag wekenlang beschikbaar hebben.
Met een bankgarantie voorkom je dat je die €40.000 contant nodig hebt — een van de redenen dat hij op het standaardlijstje kosten koper staat.
Wat is dan het realistische minimum in 2026?
Alles bij elkaar voor een woning van €400.000:
• Gunstigste geval (starter met vrijstelling, woning gekocht op taxatiewaarde): ongeveer €5.500
• Zonder vrijstelling: ongeveer €13.500
• Met een gebruikelijke grote-stads-overbieding boven taxatie (zeg €10.000-€20.000): €15.000-€35.000
En bouw een buffer in: verhuizen, inrichten en eventueel direct onderhoud zitten niet in deze bedragen. Een gangbare vuistregel is om enkele maanden aan vaste lasten onaangeroerd te laten als noodfonds.
Kun je de benodigde eigen inbreng verlagen?
• Gebruik de startersvrijstelling onder €555.000 — de grootste bespaarder (tot €11.100). Lees de voorwaarden en valkuilen.
• Bied met financieringsvoorbehoud en een realistische prijs: elke euro op of onder de taxatiewaarde is een euro die de bank financiert.
• Een familieschenking kan helpen: ouders mogen belastingvrij schenken voor een woningaankoop. Bereken de ruimte met de familiehulp calculator.
• Energiezuinige woningen geven extra leenruimte, wat de druk op je eigen geld verlaagt — zie onze verduurzamingscalculator.
Wil je andersom rekenen — van je spaargeld en maandbudget naar een realistische koopprijs? Dat is precies wat Wat kan ik kopen? doet, inclusief kosten koper en de startersvrijstelling.
Let op: alle bedragen zijn indicatieve richtprijzen voor 2026. Je werkelijke kosten hangen af van je situatie en de dienstverleners die je kiest.
Bronnen
• Rijksoverheid – Maximale hypotheek en leenregels: rijksoverheid.nl
• Belastingdienst – Overdrachtsbelasting: belastingdienst.nl
• Vereniging Eigen Huis – Kosten bij aankoop: eigenhuis.nl
