Koop je je eerste huis? Dan is de startersvrijstelling waarschijnlijk het grootste belastingvoordeel dat je kunt pakken: 0% overdrachtsbelasting in plaats van 2%. Bij een woning van €400.000 is dat €8.000 die je in je zak houdt — geld dat je anders bovenop de koopsom uit eigen spaargeld betaalt. Maar de voorwaarden luisteren nauw, en de valkuilen zijn reëel. Zo werkt de vrijstelling in 2026 precies.
De vier voorwaarden in 2026
• Je bent 18 tot en met 34 jaar op het moment van overdracht bij de notaris (dus jonger dan 35 — de dag vóór je 35e verjaardag telt nog).
• De koopsom is €555.000 of lager.
• Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen (zelfbewoning — dus niet kopen om te verhuren). Dit verklaar je schriftelijk bij de notaris.
• Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt. Hij geldt één keer in je leven.
Let op: "starter" is niet letterlijk een voorwaarde. Je mag eerder een woning hebben gehad — zolang je de vrijstelling nooit hebt gebruikt en aan de leeftijds- en prijsvoorwaarden voldoet, kom je gewoon in aanmerking.
Wat het je oplevert
Zonder vrijstelling betaal je 2% overdrachtsbelasting over de volledige koopsom. Mét betaal je niets:
• Woning van €300.000 → €6.000 bespaard
• Woning van €400.000 → €8.000 bespaard
• Woning van €555.000 → €11.100 bespaard (het maximum)
Dit telt zwaarder dan het lijkt: overdrachtsbelasting hoort bij de kosten koper die je níét kunt meefinancieren in je hypotheek. Elke euro vrijstelling is een euro minder eigen geld dat je nodig hebt. Bereken je volledige kosten koper — met en zonder vrijstelling — met onze kosten koper calculator.
Valkuil 1: de prijsgrens is alles-of-niets
De grens van €555.000 is een hard klif, geen glijdende schaal. Koop je voor €555.000, dan betaal je €0. Koop je voor €556.000, dan betaal je 2% over het héle bedrag: €11.120. Die ene duizend euro extra koopsom kost je dus ruim elfduizend euro belasting.
Bied je in de buurt van de grens, dan verdient dit echte aandacht: overbieden tot boven €555.000 is dramatisch duurder dan het lijkt. Check wat een extra bod je werkelijk kost met onze biedhulp.
Valkuil 2: de leeftijdsgrens geldt per persoon — en is hard
Het moment van overdracht bij de notaris telt, niet het moment van tekenen van de koopovereenkomst. Ben je 34 bij het tekenen maar 35 bij de overdracht? Dan betaal je gewoon 2%. Plan bij een lange oplevertermijn de overdrachtsdatum dus zorgvuldig.
Bij stellen wordt de vrijstelling per persoon beoordeeld, over ieders eigen aandeel. Is één van jullie 33 en de ander 36? Dan is alleen het aandeel van de jongste vrijgesteld — bij een 50/50-verdeling betaal je 2% over de helft van de koopsom. Het kan dan lonen om naar de eigendomsverhouding te kijken, maar laat je daarover eerst adviseren door de notaris.
Valkuil 3: eenmalig — zet 'm slim in
Eén keer gebruikt, ook voor een bescheiden appartement? Dan is de vrijstelling voorgoed weg. Verwacht je binnen een paar jaar door te stromen naar een duurdere woning, dan is de vrijstelling nu gebruiken meestal alsnog de juiste keuze — maar weet dat de tweede aankoop weer 2% kost.
De zelfbewoningseis
Je moet daadwerkelijk voor langere tijd in de woning gaan wonen. De Belastingdienst controleert daarop. Kopen met vrijstelling en direct verhuren kan een naheffing plus belastingrente opleveren. Een tijdelijke situatie (bijvoorbeeld een paar maanden later intrekken wegens verbouwing) is doorgaans geen probleem — het gaat om de intentie om er te wonen.
Wat betekent dit voor je totale budget?
Mét vrijstelling komen de kosten koper voor een starter bij een woning van €400.000 op ongeveer €5.500 (hypotheekadvies, notaris, taxatie, bouwkundige keuring, bankgarantie) in plaats van €13.500. Wil je weten wat je in totaal kunt kopen, teruggerekend vanaf je spaargeld en maandbudget? Gebruik Wat kan ik kopen? — die past de vrijstelling onder de grens automatisch toe.
Let op: dit artikel beschrijft de regels voor 2026 in algemene zin en is geen fiscaal advies. De notaris past de vrijstelling toe bij de overdracht en kan jouw specifieke situatie beoordelen.
Bronnen
• Belastingdienst – Overdrachtsbelasting en startersvrijstelling: belastingdienst.nl
• Rijksoverheid – Startersvrijstelling: rijksoverheid.nl
