Update 17 juli 2026 — Er staan meer woningen te koop dan ooit en de prijsstijging vlakt af. Toch wordt er nog steeds boven de vraagprijs geboden — en hoeveel verschilt enorm per plek. Landelijk ligt het gemiddelde rond 3,7 procent, maar in Amsterdam is 7,5 procent gebruikelijk en in Almere 4,2 procent. In dit artikel zetten we de cijfers per stad en wijk op een rij, en laten we zien wat een overbieding je écht kost aan eigen geld.
Snelle samenvatting
• Landelijk gemiddelde: ongeveer 3,7 procent boven de vraagprijs.
• Grote spreiding: Amsterdam 7,5 procent, Utrecht 7,0 procent, Rotterdam 5,3 procent, Almere 4,2 procent.
• Binnen één stad verschilt het sterk: Amsterdam-Centrum 8,5 procent tegenover Bos en Lommer 6,5 procent.
• Goedkope woningen worden juist het meest overboden: onder €300.000 gemiddeld zo'n 4,4 procent, boven €1 miljoen nog maar circa 0,8 procent.
• De bank financiert je overbieding niet: alles boven de taxatiewaarde komt uit eigen zak.
Wat is "normaal" overbieden in 2026?
Een landelijke norm waar je op kunt leunen bestaat niet. Het gemiddelde van 3,7 procent verhult een enorme spreiding: in rustige regio's gaan woningen regelmatig op of onder de vraagprijs weg, terwijl in de drukste steden dubbele cijfers geen uitzondering zijn.
De stadsgemiddelden uit onze eigen dataset (65 steden, 338 wijken, op basis van NVM/Kadaster-cijfers van medio 2026):
• Amsterdam — 7,5 procent
• Utrecht — 7,0 procent
• Den Haag — 5,8 procent
• Rotterdam — 5,3 procent
• Groningen — 4,8 procent
• Eindhoven — 4,8 procent
• Zaandam — 4,5 procent
• Almere — 4,2 procent
Binnen dezelfde stad bepaalt de wijk het verschil
Een stadsgemiddelde zegt verrassend weinig. Neem Amsterdam: in de Grachtengordel wordt gemiddeld 9,0 procent overboden en in Centrum 8,5 procent, terwijl het in Bos en Lommer 6,5 procent is en op IJburg 6,8 procent.
Dat verschil van ruwweg 2,5 procentpunt is bij een woning van €400.000 al €10.000. Kijk dus altijd naar de wijk, niet naar de stad.
De verrassing: goedkope woningen worden het meest overboden
Veel mensen denken dat er vooral in het dure segment stevig wordt geboden. Het tegendeel is waar. Onder €300.000 wordt gemiddeld zo'n 4,4 procent overboden, terwijl dat boven €1 miljoen nog maar rond de 0,8 procent ligt.
De verklaring is simpel: in het goedkoopste segment strijden starters, beleggers en doorstromers om dezelfde schaarse woningen. In het dure segment zijn er veel minder kopers per woning, en is er wél onderhandelingsruimte.
De ongemakkelijke conclusie: juist als starter, met het kleinste budget en het minste eigen geld, krijg je het meest met overbieden te maken.
Wat een overbieding je écht kost
Hier wordt het pijnlijk, en dit ontdekken veel starters te laat: de bank financiert maximaal de taxatiewaarde van de woning (of je maximale hypotheek, als die lager is). De taxateur volgt jouw bod niet zomaar. Alles wat je daarboven biedt, betaal je uit eigen spaargeld — bovenop de kosten koper.
Een concreet voorbeeld:
• Vraagprijs: €400.000
• Jouw bod met 7,5 procent overbieden (Amsterdam): €430.000
• Taxatiewaarde: €410.000
• De bank financiert: €410.000
• Uit eigen geld: €20.000 (bod min taxatiewaarde)
• Plus kosten koper (starter, met vrijstelling): ongeveer €5.500
• Totaal eigen geld nodig: ongeveer €25.500
Reken dit door voor jouw situatie met onze biedhulp: die laat een indicatief biedbereik voor jouw wijk zien én per bod precies hoeveel eigen geld het vraagt.
Bieden zonder voorbehoud van financiering?
In een krappe markt laten kopers het financieringsvoorbehoud soms weg om hun bod aantrekkelijker te maken. Begrijpelijk, maar riskant: krijg je de financiering dan niet rond, dan ben je een boete van 10 procent van de koopsom verschuldigd. Bij een woning van €430.000 is dat €43.000.
Overweeg dit alleen als je echt zeker weet dat je financiering rond is — en bespreek het bij voorkeur eerst met een hypotheekadviseur of aankoopmakelaar.
Zo bepaal je jouw bod
• Begin bij je speelruimte. Bereken je maximale hypotheek en maandlasten op basis van de normen voor 2026.
• Zoek het lokale biedbereik op met de biedhulp, inclusief de financierings-check.
• Reken de eenmalige kosten mee met de kosten koper-calculator.
• Kijk verder dan het gemiddelde: hoe lang staat de woning te koop, hoeveel geïnteresseerden zijn er, en voor hoeveel gingen vergelijkbare woningen in de buurt écht weg?
Goed nieuws voor wie nu start: met recordaanbod en afvlakkende prijzen neemt de gekkigheid iets af. Lees meer in onze woningmarkt update van juli 2026.
Let op: deze percentages zijn gemiddelden uit een recente periode en nadrukkelijk geen biedadvies. Elke woning en elke onderhandeling is anders. Overweeg voor een beoordeling op maat een aankoopmakelaar in te schakelen.
Bronnen
• Overbiedingscijfers per stad en wijk: onze eigen dataset, op basis van NVM/Kadaster-data medio 2026
• NVM – Woningmarktcijfers tweede kwartaal 2026: nvm.nl
• CBS – Prijzen bestaande koopwoningen: cbs.nl
• Kadaster – Geregistreerde verkoopprijzen: kadaster.nl
